Financijske usluge

Stanje nekretnine i moguća razina održavanja u izravnoj su vezi s financijskim sredstvima zajedničke pričuve zgrade putem koje se izvršavaju svi oni zahvati na građevini koju omogućavaju njeno redovno funkcioniranje i održavanje. Primjerena akumulacija sredstava zajedničke pričuve, pravovremeno planiranje, redovno te preventivno održavanje ključni su za očuvanje cijele nekretnine od propadanja i gubitka vrijednosti.

Sredstva zajedničke pričuve određena su visinom pričuve po m2 te postotkom naplate pričuve, a koriste se prema godišnjem ili višegodišnjem programu, osobito za pokriće sljedećih troškova:

• redovitog održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrada
• hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrada
• nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrada
• osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva
• zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrada
• otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšanja zgrade
• poslovanja upravitelja zgrade

FINANCIJSKE USLUGE

Upravitelj kroz svoju djelatnost pruža različite financijske usluge, dio kojih spadaju u poslove redovne uprave ili su namjenjene unaprijeđenju procesa održavanja nekretnine kroz različite proračune i financijske poslove koji direktno utječu na stanje sredstava zajedničke pričuve.

Financijske usluge koje vam, između ostalog, Upravitelj obavlja ili stoje na raspolaganju:

• tisak i distribucija uplatnica za zajedničku pričuvu
• analiza naplate i poduzimanje aktivnosti za poboljšanje naplate
• obračun honorara za predstavnika suvlasnika ili plaćanje usluga čišćenja
• plaćanje zajedničkih režijskih troškova
• izrada i ispostavljanje računa po osnovi najma zajedničkih površina
• izrada projekcija financiranja investicijskog održavanja
• priprema kreditne dokumentacije
• izrada godišnjih ili višegodišnjih programa održavanja
• suvlasničke stranice

MINIMALNA VISINA ZAJEDNIČKE PRIČUVE

Minimalna visina zajedničke pričuve često u praksi izaziva prijepore među samim suvlasnicima nekretnine, dok je realno stanje velike većine stambenog fonda, s obzirom na vrijeme izgradnje, takvo da često zahtjeva velike investicije i puno veću razinu visine pričuve bez obzira koja se vrijednost uzima kao minimalna visina zajedničke pričuve.

Niže donosimo mišljenje Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine o ovoj problematici u kojem navode:

„Minimalna visina zajedničke pričuve za održavanje zajedničkih dijelova stambene zgrade popisana je odredbom članka 380, stavka 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14) kojim je propisano da su suvlasnici dužni uplaćivati najmanje iznose pričuve u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihovog posebnog dijela godišnje.  Međutim kako zakonodavac nije odredio, niti je mogao odrediti za svaku nekretninu njezinu vrijednost, pa tako niti minimalan iznos pričuve, to se pri utvrđivanju te vrijednosti u prisutnoj praksi za vrijednost određenog posebnog dijela najčešće uzima podatak o iznosu „etalonske cijene građenja“ m2 stana u Republici Hrvatskoj, iz koje je izvedena i „visina minimalne zajedničke pričuve“.

Slijedom rečenog, činjenica je da niti jednim propisom nije nominalno određena vrijednost posebnih dijelova neke nekretnine, već je samo kao parametar za utvrđivanje pojedinih vrijednosti u određenim propisima određena „etalonska cijena građenja“ po m2 korisne površine, a koji podatak trenutno iznosi 6.000,00 kn /m2 ( NN 100/12). Visinu sredstava zajedničke pričuve u pravilu utvrđuju sami suvlasnici nekretnine ( ili na zahtjev suvlasnika nadležni sud), a njezina visina trebala bi se utvrđivati ovisno o potrebama upravljanja i predvidivim  troškovima redovnog održavanja, odnosno godišnjem i višegodišnjem programu održavanja cijele nekretnine, odnosno ovisi o financijskom potrebama za obavljanje poslova redovite uprave za konkretnu nekretninu.“