Pravna podloga upravljanja nekretninom je „Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima“ u kojem se propisuju okviri za uređenje odnosa među suvlasnicima, suvlasnika i upravitelja, odnosno njihova prava i obveze.
MEĐUVLASNIČKI UGOVOR
Sukladno odredbi čl. 375. Zakona, određeno je da se uzajamni odnosi suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine utvrđuju „Međuvlasničkim ugovorom“ koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, a on prethodi sklapanju Ugovora o upravljanju.
Sastavni dio Međuvlasničkog ugovora čine prilozi:
- Prilog 1 - Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kojeg zajednički ispunjavaju upravitelj i predstavnik suvlasnika zgrade prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje,
- Prilog 2 - Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja (svojim potpisom u prilogu 2. suvlasnici u stvarnosti potpisuju Međuvlasnički ugovor).
Međuvlasničkim ugovorom se uređuju međusobni odnosi (prava i obveze) suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje zgrade, a osobito:
- veličina suvlasničkih dijelova zgrade,
- uvjeti i način upravljanja zgradom,
- podaci o registriranoj pravnoj ili fizičkoj osobi koja će upravljati zgradom (upravitelj) i opseg poslova koje će obavljati ta osoba,
- osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
- iznos zajedničke pričuve po m2 prostora koju će plaćati suvlasnici,
- ime suvlasnika izabranog za predstavljanje i zastupanje svih suvlasnika prema upravitelju, te opseg njegovih ovlasti (ovlašteni predstavnik suvlasnika),
- uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini,
- druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade.
Odredbe Međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako su ugovor potpisali suvlasnici koji u svom vlasništvu imaju više od polovice svih posebnih dijelova nekretnine (nadpolovična većina najjednostavnije se računa po m2 prostora).
Odluke Međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja Međuvlasničkog ugovora.
Pravo potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici posebnih djelova zgrade - suvlasnici.
UGOVOR O UPRAVLJANJU NEKRETNINOM
Ugovorom o upravljanju zgradom uređuju se međusobni odnosi, odnosno prava i obveze suvlasnika i upravitelja zgrade, a posebno:
- sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja,
- poduzimanje hitnih i nužnih popravaka,
- pitanja izvanrednog održavanja i poboljšanja zgrade kojima se povećava njezina vrijednost,
- rokovi izrade prijedloga godišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu,
- mjesečna naknada upravitelju,
- zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti,
- odgovornost za obavljanje poslova.
Na pitanja koja nisu utvrđena ovim Ugovorom, primjenjuju se odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.
Ugovor o upravljanju zgradom potpisuje ovlaštena osoba tvrtke upravitelja i predstavnik suvlasnika.
